In una frase: una maggiorazione sulle case tenute vuote o affittate ai turisti per brevi periodi, che non si paga se la casa è affittata a lungo termine a canone calmierato; e, sopra una soglia molto alta — circa 100 appartamenti equivalenti — un tetto alla concentrazione, con esproprio indennizzato. Non riguarda chi ha una seconda casa.
"La proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti." — Costituzione della Repubblica Italiana, art. 42, secondo comma (in vigore dal 1° gennaio 1948)
Il costo delle abitazioni in Italia, come in gran parte d'Europa, è cresciuto più velocemente dei salari: secondo uno studio della Fondazione Ifel ripreso dal Sole 24 Ore, tra il 2018 e il 2024 i canoni di locazione sono cresciuti in media del 22,6%, e oltre 1,5 milioni di famiglie italiane destinano più del 40% del reddito netto alle spese abitative. Una parte di questa dinamica è legata a un fenomeno raramente affrontato nel dibattito pubblico: la concentrazione di un numero crescente di immobili nelle mani di pochi soggetti — individui, fondi, società immobiliari — che trattano la casa come strumento finanziario piuttosto che come bene abitativo. Il dibattito politico italiano si concentra quasi sempre sulla leva fiscale generale (patrimoniale, IMU) o sull'offerta (permessi edilizi, PNRR): manca quasi del tutto una discussione su un terzo strumento, il limite diretto alla quantità di patrimonio immobiliare accumulabile da un singolo soggetto. Il costo della casa pesa anche su un altro fronte documentato in questo sito: è tra i fattori con effetto negativo più solido sulla natalità (vedi tema 04 — Politiche per le famiglie).
Primo strumento — una maggiorazione sulle case tenute fuori dal mercato. Non tassiamo la proprietà: tassiamo le case che restano vuote, o che vengono affittate solo per brevi periodi ai turisti. Chi affitta a lungo termine a canone concordato non paga la maggiorazione — paga le imposte ordinarie come chiunque altro, ma niente in più. Due precisazioni che contano. L'importo è uguale per ogni casa tenuta fuori dal mercato: non cresce con il patrimonio, perché non è una tassa sulla ricchezza. E non riguarda chi ha una casa in più: scatta solo da un certo numero di immobili in su. Una domanda pratica: come si sa quali case sono affittate solo ai turisti? Il dato esiste già. Il regolamento europeo sulla raccolta e condivisione dei dati delle locazioni brevi, applicabile dal 20 maggio 2026, impone a chi affitta un numero di registrazione e alle piattaforme di trasmettere i dati alle autorità; in Italia quel numero è il CIN, obbligatorio dal 1° gennaio 2025. Non serve un archivio nuovo: serve collegare al catasto quello che già c'è.
Il motivo di questa forma è semplice. Una tassa proporzionale al patrimonio, pagata da chi affitta, prima o poi finisce sull'inquilino. Questa no, o molto meno: chi vuole evitarla ha una strada che gli costa meno di un aumento dell'affitto, ed è affittare a canone concordato. E siccome l'importo è fisso per ogni casa, non aumenta man mano che il proprietario diventa grande: non c'è un costo crescente da scaricare su nessuno.
Come fanno gli altri paesi. Il 9 settembre 2026 la Commissione europea ha proposto di dare alle autorità locali una base giuridica per limitare gli affitti brevi: licenze, tetti al loro numero, un massimo di notti l'anno. È la leva amministrativa, e blocca l'uso turistico. La nostra è fiscale, e copre un caso in più: la casa che resta semplicemente vuota, che un tetto alle licenze non tocca.
Secondo strumento — il tetto, con esproprio indennizzato. Superata una soglia molto alta — circa 100 appartamenti equivalenti — la quota eccedente non viene più solo tassata: viene trasferita a un ente pubblico mediante esproprio, con un indennizzo calcolato non sul valore di mercato pieno ma su un canone equo capitalizzato. Non è una confisca: la confisca è una sanzione e non prevede alcun indennizzo, mentre l'espropriazione per motivi d'interesse generale, nei casi previsti dalla legge e salvo indennizzo, è l'istituto che l'articolo 42, terzo comma, della Costituzione disciplina espressamente — lo stesso con cui si realizzano strade, scuole e piani di edilizia pubblica. La discussione seria non è se lo Stato possa espropriare, ma quanto debba indennizzare.
I due strumenti agiscono su piani diversi e si sommano: il primo rende costoso tenere le case vuote o riservate ai turisti, il secondo pone un tetto assoluto oltre il quale la proprietà privata cede il passo a un interesse pubblico prevalente. Va detto anche cosa non facciamo: non aggiungiamo una seconda imposta sul patrimonio immobiliare, perché le grandi ricchezze sono già raggiunte dalla patrimoniale del tema 01. Qui non tassiamo di più: poniamo un limite, e rendiamo costoso tenere le case vuote.
Trasparenza proprietaria obbligatoria. Il calcolo avviene per trasparenza proporzionale (look-through): chi possiede il 5% di una società che detiene 2.000 appartamenti viene considerato titolare di 100 appartamenti, a prescindere da quanti livelli societari separino la persona fisica dal bene. Le società con sede in giurisdizioni opache sarebbero obbligate a dichiarare i beneficiari effettivi, pena l'impossibilità di acquistare, vendere o ipotecare l'immobile in Italia. Perché il look-through funzioni servono catasto e registri societari collegati tra loro: è la stessa infrastruttura descritta come anagrafe della ricchezza nel tema sulle rendite finanziarie, dove ne dichiariamo anche il costo in termini di privacy.
Approvato dal 57,6% dei votanti (42,3% degli aventi diritto, dato ufficiale della Landesabstimmungsleiterin): esproprio delle società immobiliari con oltre 3.000 unità in città, con indennizzo su canone equo anziché valore di mercato, in base all'art. 15 della Costituzione tedesca. Una commissione di esperti ne ha confermato la legalità nel 2023; l'attuazione resta però bloccata a livello politico. È la prova che una misura di rottura come questa non è un'astrazione accademica: un elettorato l'ha già scelta democraticamente.
Propone una "riforma agraria permanente" estesa a tutto il capitale: una tassa patrimoniale non emergenziale ma permanente, pensata per rimettere costantemente in circolazione la ricchezza accumulata. Piketty stesso definisce la proposta ambiziosa, da tentare prima a livello locale.
→ hup.harvard.edu — scheda dell'editore (con estratto in PDF) → piketty.pse.ens.fr — pagina dell'autore, con materiali e grafici del libroObbliga le entità estere proprietarie di immobili nel Regno Unito a dichiarare i beneficiari effettivi "guardando attraverso" la struttura societaria (soglia: 25% dei diritti di voto). Il Land Registry blocca ogni transazione fino a registrazione completata.
→ gov.uk — Register of Overseas Entities (raccolta ufficiale Companies House)Modelli diversi ma tutti basati sulla nazionalità del compratore, non sulla concentrazione: divieto penale in Canada (in vigore dal 1° gennaio 2023), autorizzazione discrezionale in Danimarca, tassa fino al 100% del valore proposta in Spagna (gennaio 2025). Nessuno dei tre pone un limite quantitativo per soggetto. Il bollo vale per il solo testo di legge canadese: le misure danese e spagnola sono qui riferimenti di contesto, non ancora ricondotti a una fonte primaria linkata.
→ laws-lois.justice.gc.ca — testo consolidato della legge canadeseIn sintesi: non proponiamo un'espropriazione generalizzata né un tetto arbitrario alla proprietà privata dei singoli cittadini. Proponiamo due cose. Che tenere case vuote o fuori dal mercato residenziale costi, con una maggiorazione che non si paga se la casa è affittata a lungo termine a canone concordato. E che, superata una soglia molto alta e chiaramente definita — equivalente a circa 100 appartamenti standard — la parte eccedente sia trasferita all'interesse pubblico, con un indennizzo equo e trasparenza proprietaria totale. È una proposta di rottura rispetto allo status quo italiano, ma non priva di precedenti: unisce la leva fiscale già proposta in Italia (Piketty), la leva della trasparenza già operativa nel Regno Unito, e la leva dell'esproprio indennizzato già votata democraticamente a Berlino.
Temi correlati: 01 — Patrimoniale sopra i 50 milioni · 04 — Politiche per le famiglie e la natalità · 08 — Città, caldo e qualità della vita
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