In una frase: sopra una soglia molto alta (circa 100 appartamenti equivalenti) la concentrazione immobiliare viene prima tassata progressivamente, poi limitata — non tocca chi ha 5-6 case.
Il costo delle abitazioni in Italia, come in gran parte d'Europa, è cresciuto più velocemente dei salari: secondo uno studio della Fondazione Ifel ripreso dal Sole 24 Ore, tra il 2018 e il 2024 i canoni di locazione sono cresciuti in media del 22,6%, e oltre 1,5 milioni di famiglie italiane destinano più del 40% del reddito netto alle spese abitative. Una parte di questa dinamica è legata a un fenomeno raramente affrontato nel dibattito pubblico: la concentrazione di un numero crescente di immobili nelle mani di pochi soggetti — individui, fondi, società immobiliari — che trattano la casa come strumento finanziario piuttosto che come bene abitativo. Il dibattito politico italiano si concentra quasi sempre sulla leva fiscale generale (patrimoniale, IMU) o sull'offerta (permessi edilizi, PNRR): manca quasi del tutto una discussione su un terzo strumento, il limite diretto alla quantità di patrimonio immobiliare accumulabile da un singolo soggetto. Il costo della casa pesa anche su un altro fronte documentato in questo sito: è tra i fattori con effetto negativo più solido sulla natalità (vedi tema 04 — Politiche per le famiglie).
Prima soglia — tassazione patrimoniale fortemente progressiva. Fino a una soglia equivalente al valore di circa 100 appartamenti residenziali standard (parametro dinamico: il valore di 100 unità da 100 mq in una zona residenziale di riferimento, rivalutato annualmente), il patrimonio immobiliare eccedente una prima franchigia viene tassato con aliquote crescenti per scaglioni.
Seconda soglia — esproprio indennizzato a canone equo. Superata quella soglia, la quota eccedente non viene più solo tassata: viene trasferita a un ente pubblico mediante esproprio, con un indennizzo calcolato non sul valore di mercato pieno ma su un canone equo capitalizzato.
Le due soglie non sono in contraddizione: la prima scoraggia la concentrazione moderata, la seconda pone un tetto assoluto oltre il quale la proprietà privata cede il passo a un interesse pubblico prevalente. Il meccanismo della prima soglia riprende anche l'impianto della proposta italiana "1% Equo" (2026) sulla tassazione patrimoniale progressiva — citata qui come riferimento di dibattito interno, non come stima indipendente verificata.
Trasparenza proprietaria obbligatoria. Il calcolo avviene per trasparenza proporzionale (look-through): chi possiede il 5% di una società che detiene 2.000 appartamenti viene considerato titolare di 100 appartamenti, a prescindere da quanti livelli societari separino la persona fisica dal bene. Le società con sede in giurisdizioni opache sarebbero obbligate a dichiarare i beneficiari effettivi, pena l'impossibilità di acquistare, vendere o ipotecare l'immobile in Italia.
Approvato dal 58% dei votanti: esproprio delle società immobiliari con oltre 3.000 unità in città, con indennizzo su canone equo anziché valore di mercato, in base all'art. 15 della Costituzione tedesca. Una commissione di esperti ne ha confermato la legalità nel 2023; l'attuazione resta però bloccata a livello politico. È la prova che una misura di rottura come questa non è un'astrazione accademica: un elettorato l'ha già scelta democraticamente.
→ berlin.de — pagina ufficiale del referendumPropone una "riforma agraria permanente" estesa a tutto il capitale: una tassa patrimoniale non emergenziale ma permanente, pensata per rimettere costantemente in circolazione la ricchezza accumulata. Piketty stesso definisce la proposta ambiziosa, da tentare prima a livello locale.
→ piketty.pse.ens.fr — pagina ufficiale del libroObbliga le entità estere proprietarie di immobili nel Regno Unito a dichiarare i beneficiari effettivi "guardando attraverso" la struttura societaria (soglia: 25% dei diritti di voto). Il Land Registry blocca ogni transazione fino a registrazione completata.
→ gov.uk/register-of-overseas-entitiesModelli diversi ma tutti basati sulla nazionalità del compratore, non sulla concentrazione: divieto penale in Canada (2023), autorizzazione discrezionale in Danimarca, tassa fino al 100% del valore proposta in Spagna (gennaio 2025). Nessuno dei tre pone un limite quantitativo per soggetto.
→ laws-lois.justice.gc.ca — legge canadese (Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act)In sintesi: non proponiamo un'espropriazione generalizzata né un tetto arbitrario alla proprietà privata dei singoli cittadini. Proponiamo che, superata una soglia molto alta e chiaramente definita — equivalente a circa 100 appartamenti standard — il sistema fiscale prima scoraggi, e poi, oltre un secondo limite, trasferisca all'interesse pubblico la parte di patrimonio immobiliare che eccede quella soglia, con un indennizzo equo e trasparenza proprietaria totale. È una proposta di rottura rispetto allo status quo italiano, ma non priva di precedenti: unisce la leva fiscale già proposta in Italia ("1% Equo", Piketty), la leva della trasparenza già operativa nel Regno Unito, e la leva dell'esproprio indennizzato già votata democraticamente a Berlino.
Temi correlati: 01 — Patrimoniale sopra i 50 milioni · 04 — Politiche per le famiglie e la natalità
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